keskiviikko 1. lokakuuta 2014

Keskustakirjaston kustannus

Helsingin sanomien mukaan Helsingin kaupunginvaltuusto pohtii, onko Helsingillä varaa keskustakirjastoon. Kirjaston mainostetaan edustavan WOW-arkkitehtuuria. Valitettavasti veronmaksajan näkökulmasta se edustaa myös WTF-kustannuslaskentaa.

Jutun mukaan keskustakirjasto maksaa 100 miljoonaa euroa. Tosin vielä vuosi sitten hinta-arvio oli 75 miljoonaa. Valitettavasti kumpikaan luku ei ole kovin informatiivinen kirjaston todellisten kustannusten suhteen. Tämä johtuu siitä, että kirjasto rakennetaan paraatipaikalle kaupungin kalleimmalle maalle. Keskustakirjaston hankesuunnitelmasta selviää, miten sijainti näkyy kirjaston kustannuksissa. Tontin omistaa Helsingin kaupunki, joka vuokraa sitä kirjaston omistamalle kiinteistöyhtiölle. Suunnitelman mukaan (s. 50) kirjaston tontin vuokra on 5 prosenttia tontinarvosta. Tuottoprosentti on varsin järkevä, mutta laskelmassa käytetty tontinvuokra on pöyristyttävä. Kaupunki nimittäin arvioi, että tontinarvo on 350 euroa kerrosneliömetriltä.

Vertailun vuoksi mainittakoon, että Maanmittauslaitoksen vuoden 2013 Kiinteistöjen kauppahintatilaston mukaan asemakaavoitettujen pientalotonttien mediaanihinta Helsingissä oli 994 euroa kerrosneliömetriltä. Koska Maanmittauslaitoksen tilasto perustuu pientalotontteihin, jotka tyypillisesti sijaitsevat kaukana keskustasta, on 994 euroa tietenkin rankka aliarvio keskustan tonttihinnoista. Jotta päästään tuolle 350 euron tasolle, on mentävä Hyvinkäälle asti. 

Vaihtoehtoiskustannuksen käsite on Helsingin kaupungin virkamiehiltä ja poliitikoilta täysin hukassa. Pohditaanpas hetki, miten keskustakirjaston kustannukset tulisi esitellä veronmaksajille. Kaupunki omistaa keskustasta tontin, jonka se voi tietenkin myydä tai vuokrata eniten tarjoavalle. Kun kaupunki rakentaa tontille kirjaston, se menettää nämä rahat. Tontista saatavilla rahoilla kaupunki voisi ostaa vaikkapa Kalliosta tai Pasilasta halvemman tontin ja rakentaa täsmälleen samanlaisen WOW-arkkitehtuuria edustavan kirjaston ja rahaa jäisi yli esimerkiksi sairaanhoitajien palkkaamiseen tai verojen alentamiseen. Tietenkin tontin myynnistä saatavat rahat voitaisiin käyttää myös johonkin täysin muuhun kuin uuden kirjaston rakentamiseen. 

Onko keskustakirjaston rakentaminen sitten järkevää? Voi tietenkin olla. Mutta keskustaan sijoitettavan kirjaston hyötyjen täytyy olla suuremmat kuin tontin vaihtoehtoisesta käytöstä tulevat hyödyt. Tällaisia vaihtoehtoislaskelmia ei ole missään vaiheessa tarjottu veronmaksajille, vaikka näin pitäisi toimia jokaisen politiikkatoimenpiteen suunnitteluvaiheessa. 

21 kommenttia:

  1. Arvioidaan keskustakirjaston rakennusoikeuden hinnaksi yläkanttiin 2000 euroa/m2, jolloin tontin hin-naksi saadaan 35 milj. euroa.

    Kokonaisbudjetti nousee 133 milj. euroon. Kuten blogisti kirjoittaa, rakentaminen voi silti olla järkevää.

    ”Keskustaan sijoitettavan kirjaston hyötyjen täytyy olla suuremmat kuin tontin vaihtoehtoisesta käytöstä tulevat hyödyt.”

    Tuo näkökulma on virheellinen. Ei puistoja ja liikennealueita, jotka ovat yli puolet kaupungin maa-alasta, arvioida vaihtoehtoisen käytön mukaan. Keskustakirjasto on palveluinfrastruktuuria, joka vertautuu paremmin liikenne-verkkoon kuin esim. toimistorakentamiseen.

    ” Tontista saatavilla rahoilla kaupunki voisi ostaa vaikkapa Kalliosta tai Pasilasta halvemman tontin ja rakentaa täsmälleen samanlaisen WOW-arkkitehtuuria edustavan kirjaston ”

    Pasilassa on jo iso kirjasto, pääkirjasto. Toista ei tarvita.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Ehkäpä tontille voisi rakentaa pilvenpiirtäjän, eikä pientä tönöä. Tai mitä vain, mitä tontin ostaja haluaa. Tontin todellinen arvo saataisiin selville huutokauppaamalla se ilman kaavarajoituksia.

      Kaikki tulee arvioida vaihtoehtoisen käytön mukaan. Näkökulma on siis täysin oikea. Ehkä asiaton, mutta oikea.

      Pasila oli vain esimerkki, kuten varmaan oikeasti ymmärsit.

      Poista
    2. Teoriassa vaihtoehtoisen käytön mukainen arviointi saattaa olla oikea. Kirjaston hyödyistä on kuitenkin vaikeaa sanoa, ovatko ne 10, 100 vai 1000 miljoonaa euroa. On pakko luottaa suunnittelijoiden ammattitaitoon, julkiseen keskusteluun ja poliittiseen prosessiin.

      Sama koskee puistojen ja teiden hyötyjä ja kaikkia julkisia palveluja, ja niiden sitoman maan vaihtoeh-toista käyttöä.

      Huutokauppaaminen ilman kaavarajoituksia tarkoittaa siten, että kaavajärjestelmästä luovutaan koko-naan. Sitäkö todella haluat? Missä sitä on kokeiltu?

      En kyllä pidä sitäkään hyvänä, että kaikki julkiset monumentit keskitetään tuolle pienelle alueelle, akselille Kiasma - Olympiastadion. Myös luksus -asunnoille tontti voisi sopia, ja luksus tarkoittaa myös korkeampaa suunnittelun tasoa kuin vieressä olevan radan varren uudet talot. Pilvenpiirtäjälle tontti ei sovi, mutta niitähän on tulossa muualle Helsinkiä pilvin pimein.

      Poista
  2. Vertailun vuoksi opetuksen ja kulttuurin tontinvuokria uusimmasta kiinteistölautakunnan kokouksesta:

    http://www.hel.fi/static/public/hela/Kiinteistolautakunta/Suomi/Esitys/2014/Kv_2014-10-16_Klk_19_El/864C90E9-189C-4612-A817-BB99F210934F/Kiinteistolautakunnan_esitys_kaupunginhallituksell.pdf


    Meilahti, kaksi opetuskiinteistön tonttia:

    Markkinointi-instituutin tonttien (Töölöntullinkatu 4) kerrosneliömetrihinta on noin 400 euroa.

    Helsingin Yliopistokiinteistöt Oy:n kanssa maankäyttösopimuksen Meilahden YOT-tontista 15529/5 (Haartmaninkatu 3). Aluejärjestelyissä tontin rakennusoikeuden osalta
    on käytetty hintaa 350 euroa/k-m².

    Kieltämättä asuntotontteina kerrosneliöhinnat olisivat korkeampia. Samaa koskee, vielä enemmän, keskustakirjaston tonttia.

    Keskustakirjaston tontin 350 euroa/k-m2 ei ole markkinahinta vaan poliittinen hinta, mutta niin voikin olla.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Asiattoman väki on täysin samaa mieltä siitä, että Helsingin kaupunki hinnoittelee omistamansa tontit pöyristyttävällä tavalla. Kiitos lisäesimerkeistä.

      Olemme myös samaa mieltä siitä, että keskustakirjaston hinta ei ole markkinahinta. Sen sijaan emme ymmärrä, mikä on poliittinen hinta, ellei sillä viitata hintaan, jonka poliitikot kenties seuraavissa vaaleissa maksavat, kun tekevät äänestäjien mielestä huonoja päätöksiä.

      Jos taas tarkoitat sitä, että poliitikot voivat aliarvioida politiikan kustannukset, niin mielestämme näin ei voi olla. Todelliset kustannukset on kerrottava, samoin hyödyt. Vasta tämä jälkeen voidaan tehdä järkeviä poliittisia päätöksiä.

      Poista
    2. Niin ja kommentaattori on varmaankin samaa mieltä Asiattoman kanssa siitä, että olisi hienoa, jos uudessa kirjastossa olisi tarjolla mahdollisimman paljon laadukkaita taloustieteen ja matematiikan perusoppikirjoja. Näitä kuntapoliitikot ja virkamiehet voisivat sitten lainailla.

      Poista
    3. Kirjastotontin osalta kýse on ns sisäisestä maanvuokrasta. Sisäiset maanvuokratulot näyttävät Helsingillä olevan luokkaa 60 milj. euroa vuodessa. Tuota olisi aika vaikeaa huomattavasti suuremmaksi ulkoisen maanvuokran kassavirraksi, koska kohteille on vaikeaa löytää muuta käyttäjää, erityisesti nykyisessä toimitilojen ylitarjontatilanteessa.

      Keskustakirjaston tontille tietysti löytyisi käyttäjiä. Olet oikeassa, kysymys ei ole vain 98 miljoonan euron rakennuskustannuksista vaan muutaman kymmentä miljoonaa euroa suuremmasta kokonaiskustannuksesta, jossa tonttikin on mukana. Luulisin myös päättäjien olevan asiasta tietoisia.

      Poista
    4. Eli sisäinen maanvuokra on poliittinen hinta, tai hallinnollinen hinta, tai kirjanpidon hinta, miten vain. Julkishallinnon tilinpitoa koskevat määräykset eivät vaadi kiinteistöjen käypien arvojen mukaista hinnoittelua, kuten pörssinoteeratuja yhtiöitä koskevat määräykset (IAS, IVS).

      Poista
    5. Luottamuksesi poliitikkoihin ja virkamiehiin hämmentää Asiattoman väkeä. Jos asia on kaikille selvä, miksi ei sitten raportoida suoraan markkina-arvoja, eikä keksittyjä "kirjanpitoarvoja" tai "poliittisia hintoja"? Ainakin olisi korrektia kertoa äänestäjille.

      Vai oletko sitä mieltä, että jos kaupunki omistaa esimerkiksi 300 miljoonan edestä timantteja, on ihan sama, mitä virkamiehet kertovat niiden arvosta poliitikoille ja ennen kaikkea äänestäjille?

      Poista
  3. Sekin vielä, että 100 miljoonan euron rakennusta ei kannata rakentaa miljoonan tontille, vaan tontin pitää maksaa kymmeniä miljoonia. Hyvissä sijainneissa kannattaa rakentaa kalliisti.

    VastaaPoista
  4. Periaatteessa päättäjille voisi kertoa, että asuntotonttina maan arvo olisi kymmeniä miljoonia euroja. Monet heistä tietävät sen kyllä muutenkin. Y -tonttina arvo on mitä on. Kieltämättä tuo 350 e/ke-m2 on hieman keinotekoinen. Mikä neuvoksi?

    VastaaPoista
  5. Tärkein kysymys koskee kuitenkin sitä, tuleeko keskustakirjaston myötä hyvää kaupunkia. Vaarana on, että tulee liikaa hienoja monumentteja samalla alueelle.

    VastaaPoista
  6. Mahtaisiko ajattelua tällaisista asioista selventää, jos laskettaisiin kaikki kustannukset ja hyödyt lastensairaaloissa. Tontin markkinahinta on se, mitä markkinoilta saadaan kun tontti kaavoitetaan niin, että sen markkina-arvo on mahdollisimman suuri. Poliittinen hinta on jotain muuta. Näiden erotus kertoo kuinka monta lastensairaalaa saataisiin, jos tehtäisiin järjellisiä päätöksiä.

    Meillä taitaisi jo muuten olla uusi lastensairaala jolleivät Kyllönen ja Häkämies olisi vaatineet aivan kummallista menetelmää 4-g lupien allokoimiseen. Heidän toimissaan tiivistyy puhtaasti poliittinen epäpätevyys ja pahuus.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kaikkein helpointa on tietysti laskea kaikki ihan vaan rahana. Sehän se rahan hienous juuri on. Mutta ymmärrän pointtisi, paitsi että en tiedä mitään 4g-luvista.

      Poista
  7. Olen suuri wau-arkkitehtuurin ja ylipäänsä näyttävien rakennusten kannattaja, koska eivät ne sitten jälkikäteen enää harmita, mutta keskustakirjastossa minua ihmetytti se perustelu, että sillä on positiivisia vaikutuksia matkailuun. Milloin viimeksi kävit jossain ulkomaan kaupungissa siksi, että siellä on makea kirjasto?

    VastaaPoista
  8. Harvempi turisti lentää toiseen maahan vain siitä syystä, että sieltä löytyy jokin yksi potentiaalisesti kiinnostava juttu. Yleensä kai se menee niin, että on kuullut maasta tai kaupungista ylipäätään positiivista juttua ja sen innoittamana sitten haluaa itse tarkistaa tilanteen.

    Kyllä ne harvassa on jotka Pariisiinkaan lentäisivät pelkästään Mona Lisan takia...

    VastaaPoista
  9. Haluaisin myös synnyttää keskustelua julkisten rakennushankkeiden kustannuskehityksestä. MInulla on sellainen tunne, että hankkeen alkuvaiheen kustannusarvion ja toteutuneiden kustannusten suhde voisi olla suunnilleen piin luokkaa. Arvelen että tämä pätee mm pikkuparlamenttiin, musiikkitaloon, länsimetroon, kiasmaan, guggenheimiin jne. eli jos kirjasto rakennetaan, toteutuva kustannus voisi olla esim 3 * 75 meur. Kuuluisin esimerkki taitaa olla Vancouverin maailmannäyttely vuonna 1986 (Ross & Staw: EXPO 86: An escalation prototype)

    VastaaPoista
  10. Itse nostaisin esimerkiksi Sydneyn opperatalon. En oikein tiedä mitä mieltä siitä olisin. Talo valmistui vuonna 1973 kymmenen vuotta myöhässä aikataulusta ja maksoi 102 miljoona dollaria, 14 kertaa alkuperäistä 7 miljoonan dollarin kustannusarviota enemmän. Projekti oli monella muullakin tapaa katastrofaalinen, mutta lopputuloksena oli rakennus, josta on tullut todellinen ikoni. Kaupungin ja oikeastaan koko maan tunnus. Tuskinpa sydneyläiset enää haluaisivat luopua oopperatalostaan. Lopputulos taitaa pyhittää sähläyksen...

    VastaaPoista
  11. Kiitos kommentista. Nostaisin vastaesimerkiksi Egyptin pyramidit. Tuskinpa nykyegyptiläiset niistä luopuisivat. Mutta olisiko ollut aikalaisten kannalta parempi, että niitä ei olisi rakennettu?

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Hauska heitto.Ehkä tuon oopperatalon hyvinvointia lisäävä vaikutus on aikalaisilleen kuitenkin ollut suurempi kuin orjatyöllä tehdyn hautamuistomerkin. Katson tätä tietysti opperamusiikin ystävän värittyneiden silmälasien läpi...

      Poista
  12. Julkisen palvelun rakennuksen tontinvuokraa ei voi verrata asuin- tai liiketalon tontinvuokraan. Tontille, joka on kaavoitettu julkiselle palvelulle, ei voi rakentaa asuintaloa. En nyt tiedä, onko 350€/krs.m2 käypä vuokra kirjastotontille, mutta alhaisempi sen täytyy joka tapauksessa olla kuin käypä vuokra tontista, johon saa rakentaa asuntoja. Sen jälkeen kun on päätetty, että tuohon tulee julkisia palveluja, ei voida enää hyödyntää asuintalon vaihtoehtoiskustannusta.

    Toki asuintalon tai minkä tahansa muun käyttötarkoituksen vaihtoehtoiskustannusta voi käyttää niin kauan kuin on päättämättä mitä tontille ylipäätään tulee. On kuitenkin todennäköisesti niin, että ihan kaikkia julkisia palveluja, kuten kirjastoja, puistoja, leikki- ja urheilukenttiä ynnä muita huonotuottoisen käyttötarkoituksen rakennelmia ei voi sijoittaa Kehä III ulkopuolelle, missä maan arvo on arvatenkin niin alhainen, että asuntotontin vaihtoehtoiskustannus pysyisi maltillisena.

    Tämä ei tarkoita sitä, että itse olisin sitä mieltä, että keskustakirjastolle varattu tontti olisi oikea. (Itse asiassa epäilen sitä saavutettavuuden näkökulmasta.)

    Yritän vain sanoa on, että Asiattoman päättely on puutteellista.

    Toki tämä aihepiiri helposti palautuu Asiattoman vakiöväitteeseen, eli siihen, että kaavoitusrajoituksia ei pitäisi olla olemassakaan, mutta se on ERI ASIA.

    Kun rakentaa argumentaatioketjua, on hyvä pysyä koko ajan yhdessä ja samassa loogisessa avaruudessa.

    VastaaPoista