Helsingin osalta tilannetta kuvaa hyvin rakenteilla oleva Jätkäsaari, jonne kaupunki on kieltänyt, muutamaa poikkeusta lukuun ottamatta, yli 8-kerroksisten talojen rakentamisen. Jätkäsaaressa asuntojen neliöhinnat ovat noin 6000 euroa, mutta rakennuskustannus tuskin ylittää 3000 euroa. On siis päivänselvää, että yhteiskunnan hyvinvointi lisääntyisi merkittävästi, jos jätkäsaareen saisi rakentaa yhdenkin kerroksen lisää.
Mutta kyllähän näille kaavoituspäätöksille on oltava järkevät syyt. Korkeat rakennukset varmaankin heikentävät merkittävästi kansanterveyttä. Tai ehkä THL on osoittaut, että suuret asumiskorkeuserot johtavat tuloerojen kasvuun, koska kattohuoneistoissa yleensä asuu suurituloisempia kuin katutasossa.
Valitettavasti merkittävin syy näyttäisi olevan se, että korkeat rakennukset eivät sovi Espoon tai Helsingin silhuetiin. Jätkäsaareen ei siis saa rakentaa yhdeksättä kerrosta, koska se on jonkun mielestä mereltä katsottuna rumaa. Espoossa jopa pelätään, että korkeat rakennukset olisivat epätapiolamaisia.
Tällainen kaavoituspolitiikka vastaa järkevyydessään sitä, että Liikenne- ja viestintäministeriö kieltäisi farmariautot vetoamalla siihen, että ne eivät sovi Suomen porrasperäiseen katukuvaan. Mitä kiellosta seuraisi? Nyt aiemmin farmariautoilla ajaneet joutuvat pakkautumaan tarpeisiinsa nähden liian pieniin sedaneihin tai ostamaan ylisuuren pakettiauton ja heidän hyvinvointinsa tietenkin laskee.
Vaikka farmariautojen tai jonkin muun autotyypin kieltäminen on vahingollista, on tietyntyyppisten asuntojen kieltäminen vielä vahingollisempaa. Tämä johtuu siitä, että auto- ja asuntomarkkinat ovat erilaiset. Vaikka farmariautot kielletään, eivät muiden autojen hinnat muutu. Muiden autotyyppien kysyntä kyllä kasvaa, mutta niitä voidaan tuottaa samoilla tuotantokustannuksilla helposti lisää.
Sen sijaan asuntomarkkinoilla 9. kerroksen asuntojen kieltäminen nostaa 8. kerroksen asuntojen hintoja. Itse asiassa keskustan pitäminen matalana nostaa koko kaupungin hintatasoa. Tämä puolestaan johtaa yhdyskuntarakenteen hajautumiseen, koska korkeammilla hinnoilla yhä kauemmas kannattaa rakentaa.
Korkeiden talojen sijaan kaavoittajan tulisi pelätä korkeita hintoja.
Maan alle voisi varmasti rakentaa muutamia kerroksia niin, että silhuetti säilyisi. Kenties sinne voisi tunkea Hitas-asuntoja. Näin Hitas-asuja voisi tulotason noustessa tuntea edistyvänsä, kun pääsisi muuttamaan asuntoon, johon tulee päivänvaloa. Eikä ei-Hitas-asujiakaan vituttaisi tukea Hitas-arvontojen voittajia niin paljon.
VastaaPoistaAsiaton ymmärtää HITAS-tunteen, mutta ei voimasanoja kiitos.
PoistaHelsinkiähän on rakennettu paljon maan alle.
Olen samaa mieltä muuten, mutta eri mieltä Jätkäsaaren osalta.
VastaaPoistaJätkäsaari rakennetaan kerroskorkeuteen 4-8, mutta umpikorttelina. Aluetehokkuus on varsin korkea. Sillä ei ole merkitystä, miltä Jätkäsaari näyttää merelle päin, vaan asuntojen valoisuudella, näköaloilla ja asuinympäristön laadulla, joita kaikkia 9. kerros heikentäisi suuresti.
Esikaupunkien aluetehokkuus on vain kolmannes Jätkäsaaresta, jos sitäkään. Vaikkapa vanha Herttoniemi ja Lauttasaari sietäisivät lisärakentamista paljon paremmin kuin Jätkäsaaren rakentaminen yli hyväksyttyjen suunnitelmien, ja uusien asuntojen hintakin olisi lähellä Jätkäsaarta ja osittain ylikin.
Helsingin kaupungilla on muuten juuri nyt tuotantoputkesssa tontteja hyvissä sijainneissa niin paljon kuin markkinat vetävät vuosikausiin, tai tällä vauhdilla vuosikymmeniin.
Tuosta 6000+ e/m2 hinnasta voi tietysti keskustella. Yksi syy, mutta tuskin ainoa, että rakennuskustannukset ovat tuolla sentään 4000+ e/m2, esirakentamisineen infroineen autopaikkoineen esteettömyysvaatimuksineen...
Muuten hyvä avaus jälleen, mutta huono esimerkki. Myös toimialan tuntemus on tärkeää.
Eikö kommentaattoria ihmetytä se, että pimeistä ja epäviihtyisistä asunnoista maksetaan sitten niinkin paljon kuin maksetaan? Kuinkahan paljon toisen kerroksen asuntojen viihtyisyys vähenisi, jos viereinen talo olisi 9 eikä 8 kerroksinen? Tuskin ollenkaan.Sitä paitsi asuinympäristön viihtyisyys todennäköisesti paranisi, jos alueella asuisi enemmän ihmisiä, koska tämä parantaa palveluja. Tästähän oli asiaa aamun Hesarissa.
PoistaJätkäsaaren hintatasoa on tietysti vaikea arvioida, koska siellä ei ole juuri ollenkaan vapaarahoitteisia asuntoja. HITAS, HOAS, Nuorisosäätiö, HEKA, taiteilijarakennus, ryhmärakennus jne jne. Ja kaikki tietysti kaupungin alihintaisilla tonteilla. Onneksi tämä ei maksa helsinkiläisille veronmaksajille mitään, kuten ei näemmä keskustakirjastokaan (http://bit.ly/1seT0hO). Mutta säästetään tämä ihan oman katsastuksen aiheeksi.
Kehotan lopuksi kommentaattoria pohtimaan tarkemmin, miten esteettömyysvaatimukset vaikuttavat vapaarahoitteisten asuntojen hintoihin.
”On siis päivänselvää, että yhteiskunnan hyvinvointi lisääntyisi merkittävästi, jos jätkäsaareen saisi rakentaa yhdenkin kerroksen lisää.”
Poista1) Jos 8 on liian vähän, niin mikä mikä kerrosluku on oikea? Riittääkö 9? Vastaukseksi ei kelpaa, että asian voin ratkaista huutokaupalla. Jos nimittäin asia on päivänselvä, niin blogistilla on varmaan jokin käsitys optimaalisesta kerrosluvusta.
2) Jos taas asia ratkaistaan huutokaupalla ilman asemakaavan rajoituksia, niin luovutaanko asemakaavasta pelkästään Jätkäsaaren erityistalousalueella, ja kenties keskustakirjaston tontilla, vai laajemminkin? Missä tuollaista on kokeiltu, ja mitkä ovat olleet tulokset?
3) Eikö aluetehokkuus ole tärkeämpää kuin suurin kerrosluku? Rakennuksen korkeus on varmaan raflaavampi mittari ja perusekonomistikin sen osaa mieltää, mutta tulevan väestömäärän kannalta aluetehokkuus on tarkempi mittari. Varsinkin hyväksyttyjen suunnitelmien ja blogistin kritiikin vertailussa aluetehokkuudet olisi tiedettävä. Kuinka suuri blogistin mielestä Jätkäsaaren aluetehokkuuden tulisi olla?
Kiitos etukäteen vastauksista kaikkiin näihin kolmeen kysymykseen!
4) Helsingin kantakaupungissa on tosiaan paljon pimeitä ja epäviihtyisiä asuntoja. Helsingin kantakaupungin asunnot ovat myös kalliita. Kausaliteetin suhteen tulee olla varovainen. Mutta ymmärsin pointin: jonkin verran huonoja ominaisuuksia kannattaa sietää. Toinen pointti: jossain on optimi.
5) Esteettömyysvaatimukset. Antamanne tehtävä suoritettu.
6) HITAS, HOTAS, HIAS, HOAS jne. Samaa mieltä!
7) Minunkin mielestäni Jätkäsaaren hintatasoon liittyy paljon kysymysmerkkejä. Tosin Etuovesta löytyy tänään 133 myynnissä olevaa asuntoa 00180 -alueella, hintahaitari jotain 6000-10000 e/m2. Toivoa sopii, että menevät kaupaksi. Menestystä myös kaupungille parhaiden tonttien huutokaupoissa, asemakaavaa kunnioittaen.
1. Ei tietenkään ole käsitystä optimista. Katsastaja tai kommentaattori (tai poliitikko tai virkamies) ei mitenkään voi tietää tällaisia asioita. Kyllä markkinat hoitaa. Ihan niin kuin keittiönpöytien ja pesukoneiden tapauksessa. Ja nimenomaan (oikeanlainen) huutokauppa on aika hyvä väline tällaisen asian ratkaisemiseen.
Poista2. Kokeilu yhdellä alueella ei ole huono idea. Sitten ainakin opittaisiin, mitä tapahtuu.
3-4. Asiattoman yksinkertaiset ihmiset eivät usein saavuta edes perusekonomistin tasoa, eivätkä ymmrärrä, miksi markkinataloudessa pitäisi olla moisia mittareita. Onko tomaattien aluetehokkuus järkevä käsite? Jos ei, miksi asuntojen aluetehokkuus olisi?
Asiattomalla ei ole mielipidettä optimaalisesta aluetehokkuudesta. On vain nöyrä mielipide siitä, että nyt esitetyt syyt kerroskorkeuden ja siten asuntojen määrän rajoittamiselle eivät ole kovin järkeviä. Kommentaattorin täytyy myös muistaa, että kyseessä on lehdistökatsaus. Lehdissä puhutaan kerroskorkeuksista ja silhuetista.
5. Asiaton arvostaa jämäkkää suorittamista. Ihan mielenkiinnosta, mihin vastaukseen päädyit?
6. Erinomaista!
7. Tilastokeskuksen mukaan toteutunut keskihinta tuolla on ollut 6000 tänä vuonna. Eli myy kuin häkä. Asiatonta syvästi ihmetyttää asemakaavaan kohdistuva kunnioitus.
Ymmärrän. Jätkäsaaren rakennukset voivat siis olla yhtä hyvin liian korkeita kuin liian matalia. Mikään ei olekaan päivänselvää.
PoistaTässä blogissa ei ole kysymys talojen korkeudesta sinänsä, vaan tavasta, jolla korkeus määräytyy. Talojen korkeuden pitäisi määräytyä markkinoilla, fiksun huutokaupan tapaisella menettelyllä, eikä suunnittelijoiden ammattitaidon ja demokraattisen prosessin avulla.
Omasta mielestäni Jätkäsaaren mitoitus on onnistunut. Sinne on keskeiselle, kalliiden asuntojen alu-eelle kaavoitettu suuren ihmisjoukon asunnot.
Myytti Jätkäsaaren väljyydestä on optinen harha. Kaukaa katsottuna Jätkäsaari saattaa näyttää mata-lalta. Valmiiden kortteleiden sisällä käy ilmi alueen tehokkuus.
Kieltämättä Jätkäsaaren silhuetti on hieman tylsä. Ehkä ryhmä korkeita rakennuksia toisi alueelle elä-vyyttä. Tosin tärkeintä on se, miltä alue näyttää sisältä päin, eikä näkymä ulospäin.
Jään odottamaan ehdotusta fiksun huutokauppamenettelyn periaatteista..
Olin ehkä hieman huolimaton. Se, että Asiaton ei tiedä optimaalista kerrosten määrää, ei tarkoita sitä, etteikö nykytilasta voisi sanoa jotain.
PoistaOn nimittäin todellakin niin, että asuntoja on tulossa Jätkäsaareen liian vähän. Tämän voimme päätellä seuraavista asioista:
1. Alkuperäinen pointti oli, että hinnat eli maksuhalukkuus ylittää reilusti rakennuskustannukset. Yhden lisäkerroksen rakentaminen ei maksa kovinkaan paljon, ei lähellekään kommentaattorin 4000 e/m2. Tietysti jossain vaiheessa kustannukset kasvaa, jos rakennetaan todella korkeita taloja. Firmat osaavat ottaa tämän huomioon, ilman kaavarajoituksia.
2. Hinnat kertovat myös, että asuinviihtyisyys alueella ei ole kovinkaan huono. Joten kerroskorkeuden lisäämisen negatiivinen ulkoisvaikutus asuinviihtyisyyteen ei näillä korkeuksilla liene suuren suuri. En ole myöskään kuullut Manhattanin suunnalta valituksia siitä, miten kauheaa ja halpaa siellä on.
3. On todennäköistä, että asuntojen ja siten ihmisten määrä aiheuttaa positiivisia ulkoisvaikutuksia. Ihmiset tykkää olla muiden ihmisten kanssa. Lisäksi palveluita tulee lisää ja palvelukirjo laajenee. Juuri tästä emeritusprof. Loikkanen puhui ansiokkaasti Hesarissa sunnuntaina, kuten viittasin. Myös julkiset palvelut todennäköisesti paranevat ja kustannukset alenevat asukastiheyden kasvun myötä.
On mielenkiintoista kuulla kommentaattorin mielipiteitä Jätkäsaaren mitoituksesta. Onko sinulla mielipide myös Applen uusista tuotteista, hedelmäaakkosista tai joistain hetki sitten tehdyistä yrityskaupoista? Olisitko valmis kieltämään esimerkiksi Applelta Ipadin myymisen, koska sinusta näppäimistö on oiva keksintö ja riittää nykyihmisen tarpeisiin?
Jos blogisti voi varmuudella sanoa, että Jätkäsaareen rakennetaan liian vähän, niin pitää voida osata esittää edes arvio siitä, kuinka paljon lisää asukkaita, neliöitä tai kerroksia Jätkäsaareen kannattaa ra-kentaa kaupungin omiin suunnitelmiin verrattuna.
PoistaMaksuhalukkuus ylittää rakennuskustannukset nykyisellä tehokkuudella. Ainakin uskomme siihen, aika näyttää. Parhaista asunnoista halutaan ehkä maksaa yli 10.000 e/m2. Keskimääräinen maksuha-lukkuus omatonttisesta asunnosta saattaa olla yli 6000 e/m2, mutta viimeisestä ja huonoimmasta asunnosta ei haluta maksaa lähellekään tuota.
Tarinan mukaan marginaalinen ajattelu aiheutti vallankumouksellisen muutoksen klassiseen taloustie-teeseen.
http://en.wikipedia.org/wiki/Marginal_utility
Pitää katsoa, kuinka paljon maksuhalukkuus on rajalla, tilanteessa, jossa Jätkäsaaressa asuu jo 17000 Helsinkiläistä ja siellä on 6000 työpaikkaa, ja rakennuksia nostetaan yksi kerros ylöspäin uutta alinta kerrosta varten. Tuossa tilanteessa maksuhalukkuus tuon alimman kerroksen asuntoihin on hyvin paljon alle 6000 e/m2, todennäköisesti alle 4000 e/m2. Lisäksi muiden asuntojen hinnat muuttuisivat, eikä suunta ole välttämättä ylöspäin.
Arvioni keskimääräisistä rakennuskustannuksista oli vähintään 4000 e/m2, mutta joku voi tietää pa-remmin.
Blogistin analyysi on hätäistä ja virheellistä, keskimääräiseen maksuhalukkuuteen perustuvaa. Mutta tärkeintä kai olikin raflaavuus. Sinänsä on oikein lähteä mitoituksessa liikkeelle myös asuntojen hin-noista muun ohella.
Helsingin kaupunkisuunnitteluvirasto ei ehkä tietoisesti ajattele marginaalisesti, mutta heillä on tietoa ja näkemystä. Yleiskaavaa laadittaessa on kai kuultu myös kaupunkitaloustieteilijöitä. En osaa nähdä Jätkäsaaren mitoitusta suunnitteluvirheenä.
Pyydän, älä kiusaa tomaattien aluetehokkuudella, hedelmäaakkosilla, Ipadilla tai yrityskaupoilla. En ole väittänyt niistä jotakin tietäväni. Kaupunkisuunnittelu ja asumisen talous kuuluvat omaan kompe-tenssiini. Siinä asiassa voin auttaa.
Kaikenlaiset riskit myös kasvavat, kun rakennusoikeus mitoitetaan yläkanttiin, mukaan lukien markki-nointiriski. On totta, että yritykset itse tietävät jotakin omista riskeistään. Helsingissä on tapaus parin vuoden takaa, jossa keskisuuri rakennusliike luopui edullisesta kantakaupungin rantatontista paraati-paikalla, kun kohde oli liian suuri.
Yritetään vielä (viimeisen kerran ajanpuutten vuoksi). Ei pidä tietää optimia. Tiedämme, että monopoli tuottaa liian vähän ja että yhteismaalla laidunnetaan liian paljon jne. Silti emme tiedä optimaalista tuotannon tai laiduntamisen määrää.
PoistaVastaavasti asuntomarkkinoilla optimia eivät tiedä kaupunkisuunnittelijat eivätkä kaupunkitaloustieteilijät. Kukaan ei tiedä. Tiedämme vain, millaiset mekanismit johtavat hyvään lopputulokseen ja millaiset huonoon. Markkinat johtavat yleensä hyvää lopputulokseen ja suunnitelmataloudet lähes aina huonoon.
Hedelmäaakkoset eivät ole kiusantekoa vaan esimerkki. Karamellimarkkinat lienevät paljon yksinkertaisemmat kuin Helsingin asuntomarkkinat, mutta kenellekään ei tule mieleen, että alkaisi karamellimarkkinoiden suunnittelijaksi.
Kiitos keskustelusta. Tästä on tullut uusia ideoita uusien blogikirjoitusten pohjaksi, joissa on myös mahdollista avata niitä syvällisemmin. Asiaton ei nimittäin usko, että korkeuskammosta parannutaan noin vain.
Asuntomarkkinat eivät voi ikinä olla täysin vapaat ja täydellisesti toimivaa markkinataloutta, koska vaihtoehtoa olla asumatta missään ei ole. Ja hintaan vaikuttaa sijainti merkittävästi, joten samanhintaiset asunnot voidaan kokea toista huonommaksi - toisessa on ostettu sijaintia luopumalla muusta laadusta. Olisi karmeaa seutua jos Jätkäsaaren hinnat painettaisiin vaikka Kivikon tasolle moninkertaistamalla neliöt kunnes maksuhalukkaita ei enää löytyisi.
PoistaSama ilmeisesti pätee mielestäsi ruoka- ja vaatemarkkinoihin, koska pitää syödä ja olla usein vaatteet päällä? Ja eikös vaatteilla olekin jo kaavat? Ei muuta kuin valtakunnallinen kaavoittaja housuillekin.
PoistaKorkea rakentaminen on monimutkaisempi asia kun Asiaton antaa ymmärtää. Korkea talo tuottaa negatiivisia ulkoisvaikutuksia ympärilleen varjojen muodossa. Yhteiskunnalliseen optimiin ei siis riitä, että se ylin kerros menisi kaupaksi yli rakennuskustannusten hinnalla. Pitää myös huomioida sen vaikutus naapuritaloihin ja katutasoon joita se lisäkerros varjostaa. Toki huomioitava myös positiivinen ulkoisvaikutus, esimerkiksi vaikutus alueen palvelutasoon. En ole nähnyt mitään evidenssiä jonka perusteella uskaltaisin sanoa varmasti miten korkeampi rakentaminen ja pimeämmät kadut vaikuttaisivat yhteiskunnan hyvinvointiin. Eikä tässä asiassa oikein voi luottaa pelkkiin markinoihin, kun on tosiaan niitä ulkoisvaikutuksia jotka pitäisi huomioida. Ellei sitten huutokauppaisi koko Jätkasaaren rakennusoikeutta kerralla, mutta sen mittaluokan huutokaupassa hinta voi jäädä turhan alhaiseksi kun mahdollisia ostajia ei hirveästi ole.
VastaaPoistaErinomaista pohdintaa. Ymmärtänet kuitenkin, että kyseessä oli blogikirjoitus, jossa ihan kaikkea ei voi käsitellä. Kommenteissa mainitsemasi asiat on käyty läpi.
PoistaTärkeä kysymys lienee se, voimmeko luottaa enemmän markkinoihin vai poliitikkoihin ja virkamiehiin. Tätäkin olen yrittänyt tuoda esiin kommenteissa. Ei siis riitä, että osoittaa negatiivisen ulkoisvaikutuksen. On myös osoitettava, että poliittinen järjestelmä kaikkine puutteineen, pystyy korjaamaan tuon ulkoisvaikutuksen, eikä aiheuta sivutuotteena joitain muita, vielä pahempia vaikutuksia.
En nähnyt sinun kommenteissakaan uskottavasti tuovan esiin miten markkinamekanismi sisäistäisi noi ulkoisvaikutukset. Itseasiassa se typerä silhuettikin on ulkoisvaikutus, jos se tosiaan joidenkin kansanosien hyvinvointia parantaa että voi tuijotella matalaa kotikaupunkia mereltä. Outo preferenssi, mutta yhteiskunnan preferenssit pitää ottaa annettuna jos yhteiskunnan hyvinvointia tavoittelee.
PoistaMun mielestä on selvää, että ilman rajoituksia talot tulisivat korkeammaksi kuin mikä on yhteiskunnallinen optimi. Se on aika hyvä peruste rajoittaa korkeutta. Ehkä rajoitetaan liikaa, ehkä liian vähän, mutta ainakin yritetään olla lähellä optimia. Sinun mallissa ollaan varmasti optimin yläpuolella.
Kaupunkien kaavoitus on asia jossa suunnitelijoiden track-record on käsittääkseni aika hyvä. Ainakin se on se mekanismi jolla kaupunkeja valtaosin rakennetaan. Aika kiva tämä Helsinkikin on, ja kaavoittamalla se on tähän tällaiseksi saatu. Tämän suhteen sanoisin todistamisvelvoitteen olevan markkinauskovaisilla. Tai onko sinulla tiedossa jotain kaupunkeja joissa ollaan päästy parempaan lopputulokseen ilman minkäänlaista kaavoitusta?
Hyvästä suunnittelusta
PoistaOptimista voidaan tietää paljonkin arkijärjen, faktojen ja tilastollisen päättelyn avulla. Tämä koskee mm. hyvää asuntoa, hyvää kaupunkia ja hyvää elämää.
Kaupungit ovat vanha keksintö, ja suunnittelua on opeteltu vuosisatoja.
Kaavajärjestelmä on jäykkä ja hidas, mutta kun esim. Jätkäsaareen on nyt saatu hyvä asemakaava ja vielä kaupungin maalle, niin ei katsota enää sivuille, vaan mennään eteenpäin.
Markkinat eivät automaattisesti tuota optimia. Jätkäsaaressa pelkästään yksittäisen rakennuksen to-teutukseen kuluva aika on niin pitkä, että markkinasignaaleihin reagoiminen on hidasta.
Vapaa ja villi rakentaminen asemakaava-alueiden ulkopuolella kertoo, mihin tuhlaukseen ohjaamaton rakentaminen johtaa.
Asemakaavoitus on instituutio, jonka markkinat vaativat toimiakseen. Asemakaavasta luopuminen vaatisi uskottavan vaihtoehdon.
Asuntojen ostajat karttavat riskiä ja ovat valmiita maksamaan preemion asemakaavan tarjoamasta epävarmuuden poistumisesta.
Myös rakennuttajat että niitä rahoittavat pankit karttavat riskiä, ja välttävät sekä ylisuuria rakennus-hankkeita että hankkeita, joissa puuttuu maankäytön yleissuunnitelma
Katujen ja kunnallistekniikan mitoittaminen huutokauppojen ehkä tuottamaa maksimaalista rakennus-oikeutta varten, joka ei sitten toteudukaan, olisi tuhlausta.
Jos ehdottaa fiksua huutokauppaa asemakaavan sijaan, pitäisi olla jotakin ajatuksentapaista, joka osoittaa, että ajatus on uskottava ja realistinen, tai ainakin kehityskelpoinen.
Jos haluaa kumota asemakaavainstituution, näyttövelvollisuus korvaavan instituution paremmuudesta on sellaisen ehdottajalla. Ilkka taisi sanoakin, että todistamisvelvoite on markkinauskovaisilla.
En väittänyt, että sisäistäisi. Tosin tuo sinänsä hyvä ehdotuksesi kokonaisten alueiden huutokauppaamisesta yhden firman rakennettavaksi sisäistäisi. Tätäkin olisi hyvä jossain kokeilla. Jos siis kaupunki on tällaisessa maanomistustilanteessa.
PoistaMinun nöyrä viesti oli vain se, että on sekä positiivisia että negatiivisia ulkoisvaikutuksia ja että nykykorkeuksilla korkeuden lisäämisessä positiiviset todennäköisesti dominoivat. Maailmassa on paljon korkeampia kaupunkeja, jotka ovat erittäin viihtyisiä. Jopa niin viihtyisiä, että niihin menee laumoittain turisteja viihtymään asukkaiden lisäksi. Ja tämä viihtyisyys on nimenomaan asukastiheyden ansiota. Tietenkään en voi olla tästä täysin varma, mutta mistäpä ihminen olisi.
Asia voidaan nähdä myös niin, että vaikka Jätkäsaari olisi rakennettu korkeaksi, olisi matalaa Helsinkiä jäljellä vaikka kuinka. Samoin omakoti- ja rivitaloalueita. Jätkäsaareen muuttaisi edelleen vain ne, jotka haluavat.
Oletko muuten sitä mieltä, että jos joku ei tykkää punaisista housuista, niin olisi ok, että järjestetään äänestys ja demokraattisesti päätettäisiin, saako niitä pitää vai ei? Miten housujen väri eroaa rakennusten korkeudesta tässä suhteessa?
Nobelisti Jean Tirole on oikeassa. Toimialojen välillä on suuri eroja kilpailuolosuhteissa, ulkoisvaiku-tuksissa ja muutenkin. Ei pidä verrata karkeasti toisiinsa punaisia farkkuja, hedelmäaakkosia ja kau-punkirakentamista. Julkisen vallan puuttumisen tai puuttumatta jättämisen kannalta on tärkeää tuntea toimialojen erityispiirteet.
PoistaYhteenveto Jätkäsaaren mitoituksesta, ei niinkään keskusteltavaksi kuin itseäni varten:
A Katsastajan logiikalla (jos se on vakavasti esitetty) Jätkäsaareen tulisi rakentaa hyvin korkeita, useita satoja metrejä korkeita taloja, joitten asunnot myydään yli 7000 euron neliöhintaan pohjattoman kysynnän tarpeisiin
Todellisuudessa kasvava tarjonta kohtaa laskevan maksuhalukkuuden.
Todellisuudessa kasvava tarjonta johtaa myös tarjonnan laadun heikkenemiseen sekä keskimäärin että varsinkin rajalla, huonoimman tuotetun asunnon kohdalla.
Ilkka epäilee, että monopolisti rakentaisi enemmän kuin mikä olisi yhteiskunnan kannalta optimaalista. Vaarana on, oppikirjateorian mukaisesti, että monopolisti rakentaisi vähemmän kuin kaupunki nyt suunnittelee. Oppikirjateorian mukaan monopolistilla hinta on rajalla yli kustannusten. Helsingin kau-punki on kaavoittanut Jätkäsaaren niin täyteen, että rajalla on vaikeaa saada kustannuksia pois.
Jätkäsaareen tulee 17000 asukasta ja 6000 työpaikkaa, eli noin 20.000 as+tp/km2. Kuinka suuri Jät-käsaaren asukastiheyden tulisi olla, että turistit tulisivat sinne?
"Miten housujen väri eroaa rakennusten korkeudesta tässä suhteessa?"
PoistaVaikkapa siten, että housujen värillä ei tietääkseni ole havaittua vaikutusta yl. kaupungin asukasviihtyvyyteen, muiden tonttien arvoon jne. jne.
Koska tämä kommentti tulee näinkin paljon itse kirjoituksen jälkeen, niin toivon suuresti että Katsastaja T on jo kerinnyt tutustua termin "yhteismitattomuus" syvimpään olemukseen.
"Hinnat kertovat myös, että asuinviihtyisyys alueella ei ole kovinkaan huono. Joten kerroskorkeuden lisäämisen negatiivinen ulkoisvaikutus asuinviihtyisyyteen ei näillä korkeuksilla liene suuren suuri."
VastaaPoistaMiten tämä logiikka toimii? Eikö kalliissa tuotteessa asuinviihtyisyyden vaikutus voisi nimenomaan olla normaalia isompi? Mun intuitio menee niin, että kukaan ei maksa miljoonaa euroa asunnosta joka ei ole viihtyisä. Sadantonnin epäviihtyisän asunnon voisi joku köyhä ostaakin, mutta miksi joku jolla on varaa miljoonan kämppään ostaisi huonon? Eli jos kämpän laatu laskee alle tietyn tason, niin se ei enää olekaan luksusasunto josta maksetaan paljon, vaan se muuttuu bulkkikämpäksi joka ostetaan halvan neliöhinnan perusteella. Jos logiikkasi olisi oikea, niin kaiketi Porschet ja Ferrarit voisivat jättää satsaamatta sisätiloihin, kun niin kalliissa autossa sisätilojen vaikutus ei liene suuren suuri...
Ihan kiinnostava on huomata sekin, että eri maiden tiiveissä kantakaupungeissa on joskus ollut slummia ja joskus eliittialuetta. Alueen asuntojen hinnat voivat eri syistä vaihdella suuresti. Ei ole mitään universaalia lakia, että hyvällä sijainnilla on aina arvokkaita asuntoja. En sano että yksi lisäkerros muuttaisi Jätkäsaaren ghettoksi, mutta en myöskään ymmärrä miten uskaltaa väittää lisäkerrosten hyödyn olevan päivänselvä.
"Mun intuitio menee niin, että kukaan ei maksa miljoonaa euroa asunnosta joka ei ole viihtyisä. Sadantonnin epäviihtyisän asunnon voisi joku köyhä ostaakin, mutta miksi joku jolla on varaa miljoonan kämppään ostaisi huonon?"
VastaaPoistaNiin mikä on huonoa ja mikä ei? Minun mielestäni Helsingin kantakaupungissa sijaitseva penthouse on huono, koska siitä puuttuu oma piha. Hintoja tarkastellessa nykyinen asuntoni pihoineen on kuitenkin ihan täyttä rupuisakkia verrattuna kantakaupungin penthouseen.
Et voi leimata jotain asuntoa bulkkikämpäksi vain sillä perusteella että se on varjossa. Todennäköisesti Helsingin varjoisin kaksio on olennaisesti kalliimpi kuin savukoskelainen valoisa kaksio.
Kirjoituksessa on sinänsä ihan hyvä pointti, mutta kerroslukuun takertuminen ei Jätkäsaaren tai oikeastaan minkään muunkaan alueen osalta ole olennaista. Ensinnäkin, suomalaisessa rakentamismääräyskokoelmassa (näitä voisi toki muuttaa) nykyisellään tuo 8 kerrosta on yksi raja-arvo. 3-8 -kerroksisten kerrostalojen poistumistiemääräykset ovat kutakuinkin samat johtuen tikasautojen ulottuvuudesta. Useimmissa kunnissa sallitaan myös 9. kerros siten, että 8. kerroksen asunnot ovat 2-kerroksisia ja niihin kuljetaan 8. kerroksesta. Tämän vuoksi ei pidä paikkaansa yksiselitteisesti, että tulisi halvemmaksi rakentaa lisäkerroksia. Sen sijaan Jätkäsaaren osalta on kiinnostavaa, että siellä päästään tiivistä korttelikaupunkia rakentamalla korttelitehokkuuksiin 2,5 ja hieman enemmän. Etu-Töölössä, jossa kerroslukumäärä on 6-7, korttelitehokkuudet ovat 2,5-4,2, valtaosan olleissa 3,5 paikkeilla. Suurin ero on tietysti se, että Etu-Töölössä ei ole tonttikohtaista pysäköintiä.
VastaaPoistaKiitos Tomille hyvistä täsmennyksistä. Tuota minäkin yritin sanoa.
VastaaPoistaJätkäsaaren korttelitehokkuus on jo nyt niin korkea, että korkeammat talot muuttaisivat tehokkuutta yllättävän vähän. Vaikutus olisi pikemminkin esteettinen, kaupunkikuvallinen. Taloista tulisi komeampia, veistoksellisempia. Myös tilat talojen välissä tulisivat ehkä moni-ilmeisemmiksi, samoin näkymän talojen väleissä. Avointa, rakentamatonta tilaa tulisi enemmän. Toisaalta tuuliolosuhteet saattaisivat huonontua.
Ajatusleikkinä voisin kannattaa korkeaa rakentamista Jätkäsaaressa. Ehkä Korkeavuorenkadun pe-lastusasemlle pitäisi hankkia korkeampia tikasautoja.
Ehkä A Katsastajankin korkean rakentamisen preferenssi johtuu, tiedostamatta, kaupunkikuvallisista syistä mitoituksellisten syiden sijasta.
A Katsastajalla on pointti. Etu-Töölössä korkean tonttitehokkuuden ja kallioon louhitun Temppelinaukion välinen kontrasti houkuttelee turisteja.
Kyllä Jätkäsaareen ainakin se yksi 16-kerroksinen väsätään. Asuinkortteleihin voisi myös rakentaa kulmatorneja (koko umpikorttelista ei kannata tehdä yli 8-kerroksista, koska silloin sisäpihalle ei pääse aurinkoa, jolloin siellä ei kasva kuin betonia), mutta pysäköintimääräykset asettavat katon rakentamistehokkuudelle. Jos korttelin rakennustehokkuutta kasvatetaan, täytyy pysäköintipaikkoja rakentaa enemmän. Kriittinen raja menee siinä kohtaa, kun kannen alla sijaitsevasta pysäköintikellarista pitäisi tehdä 2-kerroksinen. Se olisi yksinkertaisesti liian kallis ratkaisu asuinkortteleihin.
VastaaPoistaJätkäsaaren aluetehokkuudeksi tulee osayleiskaavan mukaan noin 0,9, mikä on yli 50 % pienempi kuin esimerkiksi Punavuoressa, jossa ei myöskään ole torneja. Eli kyse ei myöskään ole ainoastaan rakentamisen korkeudesta.
Kannatin itse ehdotettua tornihotellia ehdotettuun paikkaan, ja nimenomaan 30 -kerroksisena versiona. Tuo umpikorttelin kulmaan ajateltu korkeampi osa kuulostaa kehityskelpoiselta.
VastaaPoistaLaskujeni mukaan koko Länsisataman alueen aluetehokkuus on 30 % pienempi kuin Punavuoressa. Etu-Töölön keskimääräinen korttelitehokkuus lienee alle 3:n, eli varsin lähellä Jätkäsaareen suunnitel-tua.
Koko Länsisataman 200 ha alueelle (Jätkäsaari, Hernesaari, Salmisaari, Telakkaranta ja Ruoholahti) on tulossa 30000 asukasta ja 20.000 työpaikkaa, eli tiheys on 250/ha. Koko Helsingin niemellä on 6400 ha alueella 292804 asukasta ja 284489 työpaikkaa eli tiheys on 90/ha. Länsisataman yhteenlaskettu asukas- ja työpaikkatiheys olisi lähes kolminkertainen koko niemeen verrattuna.
Ote julkaisusta "Helsinki alueittain":
peruspiiri maata km2 väestö työp yht/ha
Vironniemi 2,04 12111 35385 233
Ullanlinnan 5,97 24002 24693 82
Kampinmalmi 4,13 31534 49971 197
Taka-Töölö 1,95 15002 10996 133
Lauttasaari 3,84 21405 7361 75
Reijola 4,49 17015 25212 94
Munkkiniemi 4,65 17334 6443 51
Haagan 5,32 25758 9674 67
Pitäjänmäki 6,68 17064 25369 64
Kaarelan 9,39 26911 5658 35
Kallion 2,62 27051 23304 192
Alppiharju 0,91 11916 3025 164
Vallilan 2,65 13514 22025 134
Pasilan 4,22 8866 24910 80
Vanhakaup 5,39 23321 10463 63
niemi yht 64,25 292804 284489 90
Länsisatama 2 30000 20000 250
= Jätkäsaari, Hernesaari, Salmisaari, Telakkaranta ja Ruoholahti
Ei kaarelat, vanhatkaupungit ja haagat kyllä Helsingin niemeen kuulu.
PoistaMutta joo, Länsisataman aluetehokkuus on tosiaan merkittävästi pienempi kuin esim. Punavuoren, vaikka Punavuoressakaan ei ole torneja. Harmillista, että maavarantoa tuhlataan rakentamalla tehottomammin kuin 1900-luvun alussa, vaikka nykyään juuri nuo tornit sun muut mahdollistaisivat paljon tehokkaamman rakentamisen.
Korjaus: niemen tiheys on 131 asuntoa+työpaikkaa per ha (161011 as 219521 tp 2900 ha).
VastaaPoistaLänsisatamaan suunniteltu tiheys on kaksinkertainen niemeen verrattuna, noin 8-kertainen niemen ulkopuoliseen Helsinkiin verrattuna, ja esim. viereiseen Lauttasaareen verrattuna 3,3 -kertainen.
Syytä lisärakentamiseen olisi, mutta minne?
Soininvaaran blogista:
VastaaPoistaTerassitalokorttelin kaava Jätkäsaaressa
Kaavassa nostetaan rakennusoikeutta roimasti. Opetustoimintaan kaavoitettu tontti muutetaan asumiseen (430 asukasta) ja työpaikkarakentamiseen (880 työpaikkaa). Pysäköintitalosta tulee kuusikerroksinen.
Viereisen talon (Malta-talo) väki on muutoksesta käärmeissään, koska he suunnittelivat taloonsa parvekkeet paikkaan, jota vastapäätä voimassa olevan kaavan mukaan oli matalaa rakentamista. Nyt kahdeksan metrin päähän tulee kahdeksankerroksinen asuintalo ja sen viereen kuusikerroksinen pysäköintitalo. Jos tämä kaava olisi ollut tiedossa, olisi talo suunniteltu toisin.
Tuosta pysäköintitalosta päättäisin mielelläni, että se on kaavassa vasta varauksena. On suuria epäilyjä, että Jätkäsaareen tulee liikaa pysäköintipaikkoja – ainakin, jos noudatetaan periaatetta, että autoilijat maksavat ne. Jos autopaikasta voi joutua maksamaan yli 50 000 euroa, kysyntä voi jäädä ennakoitua pienemmäksi. Jotta ei tehtäisi satojen miljoonien eurojen virhettä, pitäisi osa pysäköintipaikoista määrätä rakennettavaksi vasta, kun paikoille on oikeasti kysyntää.
En osaa sanoa asiasta muuta kuin olen halukas vaihtamaan Ruoholahden asuntoni 65 neliötä ,merinäköalalla ja saunalla pienempään hitas-asuntoon Jätkäsaaresta. Vaikkapa 8 kerroksinen talo voi olla edessä.Nyt on koiratarha ja olen kurkkua myöten täys sitä räkätystä.
VastaaPoistaJätkäsaaren tähän mennessä kaavoitetuissa osissa:
VastaaPoistaPääasiassa 8 kerrosta: http://kartta.hel.fi/kaavapdf/11770.pdf
Valmisteilla olevat:
6-12 kerrosta http://www.hel.fi/static/public/hela/Kaupunkisuunnittelulautakunta/Suomi/Esitys/2014/Ksv_2014-10-21_Kslk_26_El/8F2EF97A-301F-409C-9D2D-F1EBD897813F/Liite.pdf
Pääasiassa 5-12 kerrosta
http://www.hel.fi/static/public/hela/Kaupunkisuunnittelulautakunta/Suomi/Esitys/2014/Ksv_2014-12-16_Kslk_34_El/974B675A-3C57-4D21-A983-754638F54C8D/Liite.pdf
Saukonlaituri: 2-3-kerroksista townhousea rannassa, muuten 5-7 kerrosta + joukko 12-kerroksisia taloja joukossa
http://www.hel.fi/static/public/hela/Kaupunkisuunnittelulautakunta/Suomi/Esitys/2014/Ksv_2014-09-16_Kslk_23_El/0376259B-A5DF-42C4-A40D-1AAD0796B139/Liite.pdf
Jätkäsaarta ei voi muuhun kantakaupunkiin verrattuna mataluudesta syyttää.
"Helsingin osalta tilannetta kuvaa hyvin rakenteilla oleva Jätkäsaari, jonne kaupunki on kieltänyt, muutamaa poikkeusta lukuun ottamatta, yli 8-kerroksisten talojen rakentamisen. Jätkäsaaressa asuntojen neliöhinnat ovat noin 6000 euroa, mutta rakennuskustannus tuskin ylittää 3000 euroa. On siis päivänselvää, että yhteiskunnan hyvinvointi lisääntyisi merkittävästi, jos jätkäsaareen saisi rakentaa yhdenkin kerroksen lisää."
VastaaPoistaRakennuskustannus harvoin ylittää 3000 euroa. Asuntojen hinnoista Helsingissä karkeasti 1000-2000 euroa tulee rakennuspaikasta ja sen infrasta (tontin hinta ja kaupungin perimät maankäyttömaksut), 1400-1700 euroa neliöltä tulee hintaa rakennuskustannuksista, 600 euroa menee hankekehitykseen ja markkinointiin ja loput hinnasta menevät veroihin. Ei ole mitään järkeä verrata asuntojen myyntihintoja rakennuskustannuksiin, koska rakennuskustannukset eivät ole usein kolmasosaakaan asuntojen myyntihinnoista. Lisäkerrosta ei kuitenkaan rakennuskustannuksilla saa, vaan klisäkerroksista menevät yhtä lailla maankäyttömaksut, verot ja markkinointikulut kuin muistakin. Verollisin kustannuksin ei 9. kerrosta 3000 eurolla Jätkäsaaresta saa, eikä vielä 4000 eurollakaan, vaikka rakentaminen ALVitta maksaisi vain esim. 1700 euroa neliöltä. Loppuhinta ei johdu rakentamisen kustannuksista, vaan erilaisista Helsingissä perittävistä maksuista ja veroista.