Asiaton on myös huolissaan Helsingin vuokrien noususta, mutta syyt vuokrien nousuun ovat mielestämme aivan muualla kuin ahneissa vuokranantajissa.
Keskitytään tässä kirjoituksessa kuitenkin vain tähän kohtuuhintaisuuden vaatimukseen. Onko siinä lopulta mitään järkeä?
Kohtuuhintaisuudella tarkoitetaan julkisessa keskustelussa sitä, että asunto vuokrataan alle markkinahinnan. Mutta kuka täysjärkinen yksityinen vuokranantaja suostuisi vapaaehtoisesti tähän? No ei tietenkään suostukaan, vaan kohtuuhintaisuus saavutetaan lahjomalla vuokranantaja alentamaan vuokraa antamalla tälle korkotukea tai vuokraamalla tälle julkisesti omistettu tontti alihintaan. Tuen vastineeksi vuokranantaja suostuu alentamaan vuokraa juuri tuon veronmaksajilta saamansa tuen verran.
Me täällä Asiattomassa emme täysin ymmärrä, miksi tämä järjestely auttaa asuntopulaan. On nimittäin niin, että tuen takia Helsinkiin ei synny yhtään uutta asuntoa. Nykyisellä Helsingin hintatasolla kaikki järkevällä paikalla sijaitsevat tontit kyllä rakennetaan ja rakennettaisiin paljon enemmänkin, jos kaavoittaja sallisi. Kyseessä on siis pelkkä tulonsiirto kaikilta veronmaksajilta niille, jotka onnistuvat saamaan tuetun tai kohtuuhintaisen vuokra-asunnon.
Vai onko tavoitteena se, että kaikki asunnot ovat kohtuuhintaisia? Eli verotetaan kaikkia kotitalouksia, rakennetaan uusia asuntoja ja jaetaan verorahat takaisin halvempina vuokrina. Sitten verotetaan kaikkia kotitalouksia, rakennetaan uusia asuntoja ja jaetaan verorahat takaisin halvempina vuokrina. Sitten verotetaan kaikkia...
Kohtuuhintaisuus on kieltämättä erikoinen asuntopoliittinen termi. Se näyttää tarkoittavan kahta asiaa:
VastaaPoista1) se on eufemismi alle markkinahintaisuudelle, vaikuttaa tehottomasti, ja lihottaa välikäsiä (=”yleishyödylliset”, toinen eufemismi)
2) kun maan markkinahinta on epämääräinen, niin tontinluovutus markkinahinnan alarajalla on hyväksyttävää ja toimivaa kohtuuhintaisuutta. Tällöin naapuritonttia hieman huonompi tontti voidaan luovuttaa selvästi halvemmalla, tavoitteena mm. sosiaalinen sekoittaminen.
Kohtuullinen hinta on perinteisesti ollut se, josta ostaja ja myyjä ovat päässeet sopimukseen. Eli markkinahinta. Vasemmistopoliitikolle se on ollut perinteisesti sellainen hinta, jonka maksaa ainakin osittain joku muu kuin hyödykkeen ostaja.
VastaaPoistaTestataanpa Katsastajia yhdellä lauseella: Varallisuusveron lakkauttamisen yhteydessä luvattiin, että varallisuuden ilmoitusvelvollisuus säilytettäisiin.
VastaaPoistaMillä tavoin tämä liittyy nyt esillä olevaan asiaan?
Kysehän on nimenomaan tulonsiirrosta vähävaraisille. Onko tämä joillekin yllättävää vai terminvalintako ainoastaan hiertää?
VastaaPoistaEi kun se hiertää, että "kohtuuhintaisuudella" tarkoitetaan tilannetta jossa väkisin tungetaan yhteisistä varoista tuettu talo kalliille alueelle unohtaen, että moisesta toiminnasta on enemmän haittaa kuin hyötyä. Yhteiskunnan puuttuminen asioihin ratkaisee usein näennäisen ongelman, mutta johtaa suurempiin ongelmiin toisaalla. Esim. asumistuki hyödyttää lopulta enemmän vuokranantajia kuin vuokralaisia, koska se nostaa vuokratasoa. "Kohtuuhintaiset" asunnot häiritsevät asuntomarkkinoita ja vähentävät valmistuvien asuntojen kokonaismäärää. Ne ovat myös sosiaalisesti epäoikeudenmukaisia, koska hyvällä paikalla olevaan "kohtuuhintaiseen" asuntoon pääsee joko suhteilla tai onnella. Ne ovat siis projekteja, joissa yhteisistä varoista järjestetään pieni lottopotti muutamalle onnelliselle. Tähän lottoon on kuitenkin kaikkien pakko osallistua rahoittajan roolissa.
PoistaItse asiassa kyse on tulonsiirrosta keskiluokalta rikkaille köyhien kautta.
PoistaKiitos kommenteista. Kyse toki on ainakin osittain tulonsiirrosta vähävaraisille. Oikeasti emme kai tiedä,millaisille kotitalouksille tuet lopulta menevät. Julkisessa keskustelussa kohtuuhintaista tuotantoa tarjotaan ratkaisuksi asuntopulaan. Siitä kirjoitus.
PoistaKuinka paljon yleensäkin vielä vuokratuella nostetaan keskustan hintoja?
VastaaPoistaOnkohan kukaan sitä arvioinut?
Arvoisilta katsastajilta tuskin on jäänyt huomaamatta, että Hesarin pääkirjoitussivulla kirjoitettiin pehmeitä seuraavanakin päivänä. Enkä tarkoita sote-kirjoittelua vaan sen vieressä ollutta Apusen kolumnia. Eikös olisi paikallaan ampua reikiä tähänkin juttuun. Jos ei kehtaa kehuihin vastata, niin vaikkapa Apusen Piketty-Krugman -analyysi tarjoaisi helppoja maaleja. Vaan mitäpä teitä opettamaan, näyttää sujuvan mainiosti muutenkin.
VastaaPoistaSamaa mieltä. Blogin uskottavuuden kannalta olisi syytä puuttua Apusen kolumnin kummallisuuksiin..
Poista"Kohtuuhintaiset asunnot" ovat vain poliitikkojen keino antaa rahamme ay-liikkeelle (mm. VVO) ja tukijoilleen. Näiltä he sitten saavat osuutensa (vrt. myös Nuorisosäätiö). Asuntopula pahenee, kun tämä estää asuntokannan tehokkaan käytön. Samalla rahalla pitäisi kaavoittaa enemmän asuntoja.
VastaaPoistaPikettyn argumentin teoria on heikko ja empiria lähes olematonta, kuten Acemoglu ja Robinson osoittavat perustellen: http://economics.mit.edu/files/9834 sivuilla 7-9.
VastaaPoistaBrookings-instituutin ja Michiganin yliopiston professori Justin Wolfers osoittaa, miten Pikettyn päättelyketjun neljästä pääaskeleesta yksikään ei kestä tarkastelua: http://www.businessinsider.com/justin-wolfers-thomas-piketty-deck-2014-6?op=1 Tuosta ym. suomenkielinen referaatti: http://liberalismi.net/wiki/Thomas_Piketty Esim. "Pääomat kasvavat nopeammin kuin kansantulo. Tämä vaatisi, että kaikki pääomatulot (säästettäisiin ja) sijoitettaisiin muttei mitään työtuloja. Wolfers pitää tätä epäuskottavana. Suurin pääomaerä ovat omistusasunnot, ja asumishyöty on kulutusta, ei säästöä. Muistakin pääomatuloista osa kulutetaan. "r>g" ei siis tarkoita varallisuuden kasvua suhteessa tuloihin (vaikka Piketty niin väittää)." "varallisuuden ja tulojen suhteen kasvu on Yhdysvalloissa ollut pelkkää asuntojen hintojen nousua, mitä Piketty ei lainkaan käsittele. Jos asuntopääoma lasketaan vuokrien perusteella, varallisuus on laskenut vuoden 2000 jälkeen."
Obaman neuvonantajatkin kuten professori Larry Summers ovat osoittaneet Pikettyn väitteiden olevan aivan reikäisiä. Siitä yllä ja täällä:
http://vapaasana.net/artikkelit/2014/07/piketty-on-v%C3%A4%C3%A4r%C3%A4ss%C3%A4-rikkaus-ei-johdu-perinn%C3%B6ist%C3%A4-larry-summers-dem http://liberalismi.net/wiki/Thomas_Piketty
Asuntoja ei koskaan rakenneta tarpeeksi, koska hinnat laskisivat, on siis poliittinen ratkaisu. Vanhan asunnon hinta nousee, vanhan auton hinta laskee?
VastaaPoistaHyvä pointti. Asuntojen omistajien etu todella voi olla rajoittaa asuntotarjontaa juuri tämän hintavaikutuksen takia. Osittain tästä syystä kaupungeista tulee yhteiskunnan kokonaisedun kannalta liian pieniä. Tosin esimerkiksi Helsingin kasvu voi jopa nostaa asuntojen hintoja, koska suuremmat kaupungit ovat usein pienempiä viihtyisämpiä.
PoistaAutojen ja asuntojen erilainen hintakehitys iän suhteen, ainakin kasvavissa kaupungeissa, johtunee sijainnin merkityksestä. Kaupungin kasvaessa keskustan asunnoista, jotka ovat yleensä myös keskimääräistä vanhempia, tulee suhteellisesti niukempia ja niiden hinnat tuppaavat nousemaan suhteellisesti.
Eikö tuo asuntojen määrän riittämättömyys (kysyntään suhteutettuna) ole pääsyy (tai anoa syy), miksi pk-seudulla asuntojen vuokrat ovat 10-25% kalliimpia kuin muissa suurissa kaupungeissa?
PoistaKyllä. Liian vähäiseen asuntojen määrään syynä on puolestaan niukka kaavoitus.
Poista"Kohtuuhintaisuus on nykyään yksi tärkeimmistä, ellei tärkein asuntopolitiikan tavoite."
VastaaPoista"Kohtuuhintaisuus" ei tarkoita mitään. Sanaa käyttävät poliitikot kun yrittävät tehdä itseään tykö äänestäjien edessä.
VV
Näinpä.
PoistaLisään yhden tiedon joka tuntuu olevan hukassa suurelta osalta keskustelijoista ja ilmeisesti myös kansalta. Asemakaavan myötä kunnalle tulee järjestämisvevollisuus moniin palveluihin sekä kunnallistekniikan rakentamisen vaatimus. Pelkällä asemakaavalla ei vielä ratkaista mitään ellei löydy rahaa myös investointeihin.
VastaaPoistaTs. Pelkästään Kaavoittamalla ei saada vielä yhtään rakentamiskelpoista tonttia. Minua mietityttää mistä saadaan rahat sekä infrajärjestelmiä järjestämiseen että sitä seuraavaan palveluiden järjestämisen?
Kohtuuhintaisuuteen kommentoin sen verran että ei voi millään tasolla kansantaloudelle järkevää että kansa tuhlaa rahat ylihintaiseen asumiseen eikä esim. Paikallisiin palveluihin. Mielestäni asuntohinnoittelu on meillä mennyt päin mäntyä julkisen puolen saamattomuuden (kunnat), valtion sääntelyn (mrl monet vaatimukset) ja rakentajien epätäydellisen kilpailun takia. Tähän tarvittaisiin joku Lidlin tapainen interventio rakennusliikkeiden keskuuteen.
Hyviä lisähuomioita. Kiitos niistä. Me Asiattomassa uskomme, että jos esimerkiksi Jätkäsaareen nyt sallittaisiin yksi lisäkerros kaikkiin taloihin, se kyllä rakennettaisiin. Toki kunnallistekniikan kustannukset täytyy kattaa, kuten mainitsit.
PoistaRakennusliikkeiden roolista Asiaton on kuitenkin toista mieltä. Mikäli rakennusliikkeet olisivat kartellista, niiden tavoitteena olisi vähentää tarjontaa eli rakentamista monopoliyrityksen tasolle. Tällä tavalla ne pyrkisivät perimään asunnoista korkeampaa hintaa.
Asuntomarkkinoilla tämä ei kuitenkaan oikein onnistu, koska asuntojen hinnat määräytyvät olemassa olevan asuntokannan perusteella. Uustuotanto on niin vähäpätöinen osa koko kannasta, että uustuotantoa supistamalla ei juurikaan voi vaikuttaa hintatasoon.
Asiattoman näkemys Helsingin tilanteesta on lisäksi se, että kaavoittaja rajoittaa jo nyt uustuotannon alemmalle tasolle, kuin mitä monopoliyrityskään haluaisi. Rakentamisen ja asuntojen hintojen näkökulmasta on siis yhdentekevää, millainen kilpailutilanne rakennusmarkkinoilla on.
Asiallinen tätä asiaa koskeva kirjoitus löytyy muuten täältä:
http://blog.hse-econ.fi/?p=5673
Suosittelen lämpimästi kirjoitukseen tutustumista.
" Pelkällä asemakaavalla ei vielä ratkaista mitään ellei löydy rahaa myös investointeihin."
VastaaPoistaTämän ei pitäisi kyllä olla mikään ongelma. Kaupunki hankkii maan pakkolunastamalla, kaavoittaa ja myy huutokaupassa eniten tarjoavalle. Nykyisillä Helsingin seudun tonttien hinnoilla tuosta nyt vaan ei voi jäädä tappiolle.
Näin toimitaan mm. Oulussa, mutta siellä onkin koko maan alhaisimmat asuntojen hinnat. Ja ei, Oulun hinnat eivät johdu Nokian romahduksesta, koska hinnat eivät siellä nousseet edes Nokian suuruuden aikoina. Oulun seudun alhainen hintataso ei myöskään johdu siitä että alueelle olisi rakennnettua "kohtuuhintaisia asuntoja" vaan siitä, että alueelle on rakennettu niin paljon kuin on ollut tarvis.
Se on tietenkin eri asia, että todellisuudessa kaupunginvaltuustot ovat täynnä ihmisiä, joiden taloudellinen ymmärräys on vasemman jalan saappaan taso ja jodien mielestä kaavoitushyöty tulee lahjoittaa joko maanomistajalle taikka rakennnusyhtiölle tai arpoa ensimmäiselle omistajalle esimerkiksi HITAS-systeemin tai vastaavan avulla.
"ei voi millään tasolla kansantaloudelle järkevää että kansa tuhlaa rahat ylihintaiseen asumiseen eikä esim. Paikallisiin palveluihin."
Tuolla on tietenkin paikallisesti merkitystä, mutta onko koko kansantalouden kannalta? Jos joku joutuu maksamaan paljon asumisesta, niin vastaavasti joku toinen saa paljon tuloja. Raha vain vaihtaa omistajaansa. Mikähän mahtaa olla tällaisen tulonjaon lopputulema?
Liian kalliiden asuntojen olemassaolohan tietenkin jarruttaa itsessään taloutta, koska ihmiset eivät voi muuttaa sinne missä olisi heille sopivia työpaikkoja.
- Syltty
Kiitos vastauksesta ja linkistä.
VastaaPoistaIlmeisesti Helsingin asuntomarkkinat ovat suomessa aika uniikit ja niistä ei voida vetää yleistystä. Ainakin meilläpäin kehyskunnassa vanha rivari maksaa n. 2000 €/m2 ja uusi n. 4000 €/m2. Toki uuden laatu on parempi ja osaltaan selittää hintaeroa.
Toisaalta suurten rakennusliikkeiden tuotanto maksaa tuon 4000 €/m2 ja muutama pienempi pystyy tekemään samaa tuotetta ainakin 10% halvemmalla. Uskoisin että laatu on melko vakio joten tässä tapauksessa iso rakennusliike on 10% tehottomampi tai pieni liike tyytyy 10% pienempään katteeseen. Mikäli markkinat toimivat pitäisi tilausten siirtyä halvemman liikkeen suuntaan koska heidän tuotantonsa myy samalla kun isojen rakentajien asunnot seisovat tyhjänä. Näin ei ilmeisesti kuitenkaan suuressa mittakaavassa käy, joten tästä näkökulmasta epäilen rakennusmarkkinoiden toimintaa.
Toisena tekijänä nousee esiin kysymys tonttien määrästä ja tehokkuudesta. Suomalainen kaupunkirakentaminen on pk-seutua lukuunottamatta nollatulosta tai tappiota kunnille kun tehdään liian tehottomia alueita. Oulu on erinomainen esimerkki onnistuneesta tonttipolitiikasta mutta epäilen että siellä on osittain siirretty asumisen kustannukset liikkumiseen. Monelle auto on pakollinen vaikka kova fillarikaupunki on kyseessä.
Ehkä sopiva malli olisi hybridi Helsinki-Oulu missä tuotetaan kovalla volyymillä tehokasta kaavaa (=ylituotanto) ja samalla pidetään yhdyskuntarakenne kompaktina, jolloin kunnan kulut pysyvät kurissa.
Ei rivitalon rakennuskustannukset voi mitenkään olla 4000e/m2. Esimerkiksi Oulussa myydään uudistuotantorivareita vuokratontilla pyyntihintaan 2312,5 e/m2. Koska kyseessä on vuokratontti uudella alueella kaupungin laidalla, niin tuossa ei ole mukana ainakaan kovinkaan paljon tonttia ja sijaintia. Kun otetaan huomioon että rivareita myydään Oulussa ja ajatkin ovat vähän kovat, niin siinä ei myöskään ole mitään mahtikatetta. Niinpä tuo lienee aika lähellä kannattavia rakennuskustannuksia ja aivan varmasti kilpailtu markkinahinta. Rakennuttajakin näyttäisi olevan ihan hyvämaineinen.
Poistahttp://www.etuovi.com/kohde/9524285?sc=M27654598&pos=1#.VHgH_clP8xI
- Syltty
PS isompien tuotannosta voi maksaa enemmän, koska se suurempi on maisemissa vielä viien vuoden kuluttua korjailemassa mokiaan
Talousasioita hiukankin käytännössä ymmärtävä henkilö ei oikeastaan voisi maksaa 20 vuotta vanhasta asunnosta eikä talosta sellaista hintaa, jota myyjä pyytää. Jos vanha kansa ei mitään muuta tiennytkään, niin tämä on totta: talon tekninen ikä on noin 50 vuotta plus miinus jotain. Helsingin ylisuuri kysyntä nostaa vanhojen asuntojen hinnat selvästi yli taloudellisesti oikean arvon, jossa otetaan huomioon kertynyt (ja mistään raportista ilmenemätön) korjausvelka. Vanhojen asuntojen markkinahinta osoittaa sen hinnan, joka uudesta asunnosta voidaan pyytää. Loppu onkin rakennusliikkeelle vain matematiikkaa, kun tuotantokustannukset ovat melkolailla tiedossa kokemuksen perusteella: tontin rakennusoikeudesta kannattaa maksaa X% vanhan asunnon neliöhinnasta, voittomarginaalia voidaan pohdiskella esim. suhteessa oletettuun myyntiaikaan ja menekkiin, mutta siitäkin on melko varma tieto ennakkovarausten perusteella, rahoituskustannukset eivät ole suuryritykselle ongelmallisen korkeat ja niin edelleen. Tietenkin lantaa voi ajautua tuulettimeen jossain vaiheessa projektia esim. rahoitusmarkkinoiden rajun muutoksen muodossa, mutta jäljelle jää se, että vanhojen asuntojen hintataso ja rakentajien tuottotavoite (jonka sanelee myös markkinat, jos kilpailu toimii) määrittävät suht. tarkkaan uustuotannon markkinahinnan. Ylisuurta voittoa tavoitteleva rakennusliike saattaa jäädä ilman viimeisiä ostajia, joten en usko että rakennusliike voi aiheuttaa merkittävää hinnannousua pelkästään omalla toiminnallaan. toki on otettava huomioon lisääntyvä kate siitä, että tonttivaranto saattaa olla vanhaa perua jolloin sen hankintahinta on ainakin nousukaudella alhaisempi kuin rakennuksen aloitushetkellä.
VastaaPoista